加拿大传统上一直是一个以自有房为主、自有房又以独立和半独立屋为主的国家，且购房者的主力多为年轻人，然而，近年来情况却出现变化。
1加拿大购房居住的“千禧一代”仅占1/3
加拿大媒体《国家邮报》旗下子报《金融邮报》8月17日刊登该国著名房产经纪公司皇家地产所做的一份调查，调查显示，所谓“千禧一代”(25-30岁的加拿大人)的租房率异乎寻常的高。
这份名为“皇家地产千禧年峰值调查”、完成于今年6月7日-14日，取样范围为1000名25-30岁加拿大人的调查报告显示，51%的受访者目前租房居住，14%“蹭老”即住在父母家里，自己购房居住的“千禧一代”加拿大人仅占受访者比例的35%，即刚刚超过1/3。
要知道加拿大传统上一直是一个以自有房为主、自有房又以独立和半独立屋为主的国家，且购房者的主力较为年轻。这是因为加拿大房税、地税很高，而且自有房还需要各种打理，否则会面临五花八门的罚款，中老年人往往觉得力不从心。加上该国遗产税和赠与税也较高，又无“养儿防老”传统，他们普遍习惯“大房换小房”或索性卖掉住房去住养老院、老年公寓，而年轻人对前途和未来收入期望值高，可持续负担能力强，且普遍有结婚、生育和住房改善等需要，更愿意买房、买大房，银行也更乐意借钱给他们。
正因如此，这个在其他工业化国家并不算出格的调查反馈，在加拿大几乎立即引发广泛关注、担忧和不同解读。
许多人认为，千禧一代更多选择租房，是和收入预期、银行利率等方面变化有关的，更与加拿大房价的扶摇直上息息相关。
2房价负担指数处于“高泡沫”状态
自本世纪初以来，加拿大房价经历了至少3轮疯狂上涨，却只有两次微不足道的小规模调整，在大部分地区房价已涨到令人咋舌的地步，温哥华、多伦多等一线城市更是“恐怖级”：2013年时加拿大皇家银行经济研究所曾发表一份报告称，全加房地产市场价格约被高估10%，而大温地区问题尤为突出，在当年这份名为“房屋市场趋势与居民负担能力”的报告中，大温哥华地区独立平房均价高达78.3万加元(全国均价36.3万)，家庭年收入需达14.7万加元才能轻松负担(全国家庭年收入平均为7.72万)，可负担指数高达82.2%(指负担此类房屋需占家庭税前总收入之比，全国平均为42.1%)；标准两层独立屋，大温均价83.3万(全国平均41.1万)，所需家庭年收入15.7万，可负担指数87.8%(全国47.8%)；标准两睡房公寓单元，大温均价38.9万(全国平均23.8万)，所需家庭年收入7.48万，可负担指数41.8%(全国28.0%)，即便全加平均房价指数、尤其可负担指数，在金融机构和评级单位看来，都已深处“高泡沫”的“红线”之上，而大温房屋均价和可负担指数竟比全国均价高出一大截，和排名第二、第三的城市相比差距极大(如标准两层独立屋，排名第二的大多伦多，上述3项数据分别为64.1万元、13.1万元和62.2%)。
2015年由美国市场调查机构Demographia所作的年度调查报告中，大温2014年平均房屋均价70.48万元，平均居民年收入6.64万元，房价/年收入比率高达10.6倍(即用10.6年的工资购买一套住房)，在全球378个受调查城市中仅次于17倍的香港，位列世界第二，远远超过了“住房可负担”的标准。房价之重，可谓一目了然，甚至触目惊心。
上述分析还是基于前几年的数据，而近两年问题有过之无不及：9月5日公布的加拿大数据分析机构Environics Analytics“财富2017”年度报告显示，加拿大如今有4座城市房屋均价超过100万加元(温哥华1721630加元，多伦多1154107加元，维多利亚1055468加元，卡尔加里1039607加元)，而仅仅1年前“百万俱乐部”的加拿大城市还仅温哥华一家，事实上温哥华、多伦多和维多利亚在此前一年间房屋均价分别暴涨了21.8%、19.7%和19.0%，仅卡尔加里房价同比小幅回落1.85%。
3就业好的一线城市房价特别高
尽管联邦和部分省推出诸如“外国买家税”之类调控措施，但也仅暂时减缓了房价上涨的幅度，并未从根本上改善加拿大大都市居民、尤其千禧一代的房屋可负担能力。Environics Analytics的《房屋可负担趋势报告》显示，大多伦多地区、维多利亚地区住房负担成本，今年8月同比分别增长22.8%、18.3%，大温哥华地区虽在“外国买家税”(外国买家要增加15%的税)等调控下仅增长了1.4%，但如前所述，这是建立在房价原本就很高的基础上。
与此同时，加拿大年轻人的收入、就业及收入预期等方面的增长却跟不上房价增速。尽管许多官方材料都竭力显示，加拿大就业市场走势良好，经济反弹明显，但实际情况和普通人感受却与之有很大偏差，具体说就是“就业机会多了，但高薪专业工作少了；上班的人多了，但做稳定专业工作的人少了”，不仅如此，加拿大人平均收入的增长远远赶不上一线城市房价的上涨幅度，加上企业在用人方面趋于保守，年轻人得到的机会不如以往，这些都制约了千禧一代的购房能力。
在G7国家中，加拿大的情况有些特殊：由于地广人稀，大多数地方气候恶劣，因此加拿大城市、尤其一线城市人口特别集中，最好的就业(尤其收入高、前途光明的高薪专业工作)也集中在这些一线城市，而如前所述，这些城市又恰是房价特别高、住房可负担数据特别差的地方。一方面“非扎堆一线城市不足以获得远大前程”，另一方面一线城市又“此地居大不易”，在这种情况下，初涉职场的加拿大千禧一代也只能置三四线城镇的“可负担住房”于不顾，加入一线城市的“租房一族”，甚至住在大城市远郊的千禧一代，也常常选择独自在离工作地点较近的市区租一个小户型住房，因为相较职场老手，他们的通勤压力更甚，住处越靠近工作地点或市中心越经济、方便。
4选择租房因于房价居高不下
相对于邻国美国，加拿大按揭尺度向来谨慎保守，2008年“次贷”危机后基本消灭了零首付，近年来又一再收紧按揭审批尺度，这对于资产“神出鬼没”的外国买家和房地产炒手而言实际上影响甚微，却人为抬高了千禧一代等职场菜鸟的购房负担门槛——因为初入职场的他们很容易被苛刻的按揭条款卡住。
和中国人“子女买房、全家帮助”不同，加拿大非华裔并没有这种风气，前述“皇家地产千禧年峰值调查”显示，3/4的千禧一代受访者表示，他们只能靠自己负担房屋首付，而承认“会寻求外力帮助”的不到1/4，且这个“外力”并不仅限于父母。
加拿大房地产户型不合理，也限制了负担能力单薄的千禧一代购房意愿。不管是独立、半独立寓所还是共管式寓所，加拿大的平均物业形态是较大的户型，户均卧室达2.5间，浴室1.5间，户均面积达1272平方英尺(约合118.172平方米)，这样的房子在寸土寸金的一线城市当然绝不可能便宜。
这并不意味着加拿大千禧一代如某些国内朋友所渲染的，“不希望被房贷压垮”、“不在乎有没有自己的物业”。还是同一份调查显示，67%的受访者希望在2022年之前从租客变为业主。
对于这些年轻人而言，选择租房的最主要原因仍然是负担不起：53%的受访者称，他们愿意且能够为一套住房所支付的款项(包括现款、存款和各种借款)，是35万加元，很显然，这笔钱在大温哥华、大多伦多这样的热门城市，距离成为一名业主还非常遥远。
更大的麻烦在于这个缺口还可能进一步扩大：加拿大统计局数据显示，多数省份过去5年间，25-30岁的千禧一代数量在增加，他们的住房需求也在水涨船高，而他们最集中的一线城市，房屋可负担性正在恶化。
更要命的是连租房成本也扶摇直上：PadMapper租房市场统计显示，2017年8月全家公寓租金最贵的温哥华，一居室公寓租金已高达1990加元/月，同比上涨13.7%，二居室3200加元/月，同比虽仅上涨3.2%，但实际上已有价无市。紧随其后的多伦多，一居室、二居室公寓月租金分别为1850加元(同比涨8.8%)、2450加元(同比涨14)，排名全国第十的安大略省奥沙华市，一居室公寓月租金也高达1010加元。
由于租房市场近期呈现出小户型、热门城市热门街区涨幅一马当先的鲜明特色，而如前所述，这类和这些地段的出租房，恰是千禧一代等年轻人和职场菜鸟需求最密集的房源。一些观察家指出，如不能迅速拿出有针对性的解决方案，未来加拿大年轻人的安居乐业之梦，将会受到极大影响。
Oliver Hua
Sales Rep.
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